Ausnützungsziffer und Baurecht verstehen

Warum es kein einheitliches Schweizer Baurecht gibt

Das Baurecht in der Schweiz ist nicht in einem einzigen Bundesgesetz geregelt. Es gibt 26 kantonale Baugesetze und deutlich mehr kommunale Bau- und Zonenordnungen. Jede Gemeinde kann innerhalb des kantonalen Rahmens eigene Regelungen zur Nutzung, Bebauung und Gestaltung von Grundstücken treffen. Deshalb kann die gleiche Begrifflichkeit in verschiedenen Kantonen unterschiedlich definiert oder mit unterschiedlichen rechtlichen Folgen verwendet werden.

Diese kantonal-kommunale Struktur ist Ausdruck der föderalen Gewaltenteilung. Der Bund legt übergeordnete Ziele fest, etwa den Schutz von Siedlungsgebieten, Landwirtschaftsflächen und Naturräumen. Die konkrete Ausgestaltung obliegt aber Kantonen und Gemeinden. Wer Bauland bewertet, muss deshalb immer die lokale Rechtslage prüfen.

Der Bund gibt den Rahmen: das Raumplanungsgesetz

Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) setzt den übergeordneten Rahmen für die Raumordnung und die Nutzung des Bodens. Es definiert Ziele wie die nachhaltige Entwicklung der Siedlungsgebiete, die sparsame Nutzung des Bodens, den Schutz der Landschaft und die Koordination zwischen Bund, Kantonen und Gemeinden.

Was das RPG nicht tut, ist die Festlegung konkreter Nutzungsziffern, Abstände oder Bauhöhen. Diese Masse werden in kantonalen Baugesetzen und kommunalen Bau- und Zonenordnungen geregelt. Wer sich nur auf das RPG beruft, hat noch keine verwertbare Aussage zur Bebaubarkeit eines bestimmten Grundstücks.

Die IVHB: was sie harmonisiert — und was ausdrücklich nicht

Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, kurz IVHB, ist ein Konkordat der Kantone. Sie wurde von der Schweizerischen Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz (BPUK) am 22. September 2005 verabschiedet und trat am 26. November 2010 in Kraft, nachdem sechs Kantone beigetreten waren. Die IVHB ist ein wichtiger Schritt zur einheitlicheren Begriffssprache im Baurecht.

Doch die Vereinbarung ist ausdrücklich begrenzt. Sie harmonisiert ausschliesslich formell und definiert 30 Baubegriffe und Messweisen. Dazu gehören beispielsweise Höhen, Abstände, Geschossigkeit, das massgebende Terrain und die Gesamthöhe. Die IVHB enthält aber keine Zahlenwerte und keine Masse. Wie hoch oder wie dicht gebaut werden darf, bestimmen weiterhin Kantone und Gemeinden.

Die IVHB-Regeln gelten zudem nicht unmittelbar. Beitrittskantone müssen die harmonisierten Begriffe in ihr kantonales und kommunales Recht überführen. Nach Artikel 2 Absatz 3 IVHB haben die Kantone ihre Gesetzgebung innert drei Jahren nach Beitritt anzupassen.

Warum die IVHB in Ihrer Gemeinde vielleicht noch nicht gilt

Selbst wenn ein Kanton dem IVHB-Konkordat beigetreten ist, bedeutet das nicht automatisch, dass die harmonisierten Begriffe in jeder Gemeinde bereits gelten. Kantonale Anpassungen werden oft erst wirksam, wenn die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat. Bis dahin kann das alte kommunale Recht weiter gelten.

Ein Beispiel dafür ist der Kanton Zürich. Er ist dem IVHB-Konkordat nicht beigetreten, setzt die Harmonisierung der Baubegriffe aber dennoch um. Die kantonalen Gesetzesänderungen traten am 1. März 2017 in Kraft, in den Gemeinden aber erst nach Anpassung der jeweiligen Bau- und Zonenordnung. Das zeigt, wie wichtig es ist, bei jedem Grundstück die aktuell geltende kommunale Rechtslage zu prüfen.

Nutzungsziffern verstehen: AZ, GFZ, BMZ und Überbauungsziffer

Nutzungsziffern beschreiben das Verhältnis zwischen der bebauten oder nutzbaren Fläche und der Grundstücksfläche. Sie sind zentrale Werkzeuge der Bauplanung, enthalten aber nicht automatisch die zulässigen Werte.

Die Ausnützungsziffer (AZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Sie ist in vielen Kantonen gebräuchlich und sagt etwas über die zulässige Intensität der Bebauung aus. Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist der entsprechende harmonisierte Begriff der IVHB. Sie wird in Beitrittskantonen verwendet.

Die Baumassenziffer (BMZ) beschreibt das Verhältnis des Bauvolumens zur Grundstücksfläche. Sie wird vor allem bei Gewerbe- und Industriebauten verwendet, weil sie das Volumen und nicht nur die Fläche erfasst. Die Überbauungsziffer bezeichnet den Anteil der überbauten Fläche am Grundstück. Auch hier gilt: Die Begriffe erklären die Messweisen, die zulässigen Werte stehen aber in der Bau- und Zonenordnung.

Kantonale Vorbehalte: Ausnützungsziffer statt Geschossflächenziffer

Mehrere Kantone haben ausdrücklich erklärt, statt der Geschossflächenziffer weiterhin die Ausnützungsziffer zu verwenden. Dazu gehören unter anderem Schwyz, Obwalden, Zug, Schaffhausen und Aargau. Diese kantonalen Vorbehalte zeigen, dass die Harmonisierung der Begriffe nicht mit einer Harmonisierung der Masse oder der Planungskultur gleichgesetzt werden darf.

Die IVHB lässt diesen Vorbehalt ausdrücklich zu. Statt der Geschossflächenziffer darf eine andere Nutzungsziffer verwendet werden. Das ist ein weiteres Beispiel dafür, dass die Vereinbarung formelle Begriffe vereinheitlicht, inhaltliche Entscheidungen aber den Kantonen und Gemeinden überlässt. Wer Grundstücke in verschiedenen Kantonen vergleicht, sollte genau prüfen, welche Begriffe jeweils gelten.

Weitere Masse: Grenzabstände, Höhen, massgebendes Terrain

Neben den Nutzungsziffern spielen weitere Masse eine Rolle. Grenzabstände regeln, wie nah ein Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Gebäudehöhe und Gesamthöhe begrenzen die vertikale Ausdehnung eines Baus. Das massgebende Terrain ist der Bezugspunkt, von dem aus Höhen gemessen werden. Zonenzugehörigkeit und Art der Zone bestimmen, welche Nutzung überhaupt zulässig ist.

Auch diese Masse werden in der IVHB zwar definiert, aber nicht mit festen Werten versehen. Die IVHB gibt an, wie beispielsweise die Gesamthöhe oder das massgebende Terrain zu bestimmen sind. Wie hoch ein Gebäude tatsächlich sein darf oder wo genau das massgebende Terrain liegt, ergibt sich aus der kantonalen und kommunalen Rechtslage. Das gilt ebenfalls für Ausnutzungstransfer oder Mehrausnützungen, die nur dort möglich sind, wo sie kantonal vorgesehen sind.

Bestandesgarantie und altrechtliche Bauten

Ein wichtiger Punkt im Baurecht ist die Bestandesgarantie. Sie schützt bereits bestehende Bauten davor, dass neue, strengere Vorschriften sie als rechtswidrig einstufen. Altrechtliche Bauten, die bei ihrer Errichtung den damals geltenden Vorschriften entsprochen haben, dürfen in der Regel bestehen bleiben und auch instand gehalten werden. Das beeinflusst die zulässige Nutzung und mögliche Erweiterungen.

Die Bestandesgarantie ist aber kein Freibrief für Umbauten. Wer ein bestehendes Gebäude verändert, muss prüfen, ob die neue Planung den aktuell geltenden Vorschriften entspricht. Oft entstehen Unsicherheiten, weil alte und neue Massstäbe nebeneinander gelten. Auch hier ist die kommunale Baubehörde die zuständige Stelle für eine verbindliche Auskunft.

So klären Sie die Bebaubarkeit verbindlich ab

Wer Bauland kauft oder ein Grundstück bewerten will, sollte sich nicht auf Vermutungen oder allgemeine Begriffe verlassen. Die geltende kommunale Bau- und Zonenordnung sowie der Zonenplan sind die massgebenden Unterlagen. Sie zeigen, welche Zone das Grundstück hat und welche Regeln dort gelten. Eine verbindliche Auskunft erhält man bei der zuständigen Baubehörde der Gemeinde.

Der sichere Weg ist eine formelle Voranfrage bei der Baubehörde. Sie klärt, ob ein geplantes Vorhaben den geltenden Vorschriften entspricht und welche Unterlagen für eine allfällige Baubewilligung erforderlich sind. Für eine erste Einschätzung kann auch ein qualifizierter Makler oder ein Baurechtsexperte hilfreich sein. Auf maklersearch.ch finden Sie Fachleute, die Sie bei der Suche nach passenden Grundstücken und der Beurteilung der baurechtlichen Situation unterstützen können.