Immobilienverkauf

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

9 Min. LesezeitVeröffentlicht am 25. August 2026

Der Verkauf eines Hauses ist eine komplexe Transaktion, die rechtlich, steuerlich und organisatorisch gut vorbereitet sein will. Anders als bei beweglichen Gütern genügt ein privater Kaufvertrag nicht: Grundstückverkäufe müssen öffentlich beurkundet werden, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Je nach Kanton und Objekt können weitere Aspekte wie Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten oder Grundstückgewinnsteuer hinzukommen.

Dieser Artikel führt Sie in zehn Schritten durch den typischen Ablauf eines Hausverkaufs. Er erklärt die rechtlichen Grundlagen, zeigt, welche Unterlagen Sie frühzeitig zusammenstellen sollten, und weist auf die Stellen hin, an denen kantonale Unterschiede besonders wichtig sind. Die Angaben ersetzen keine individuelle Beratung durch eine Urkundsperson, Steuerberaterin oder Rechtsanwalt.

Vorbereitung: Unterlagen zusammenstellen — Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherung, Energienachweis, Unterhaltsbelege

Bevor Sie ein Haus auf den Markt bringen, lohnen sich die frühzeitige Sammlung aller relevanten Unterlagen. Vollständige Dokumente erleichtern nicht nur die Wertermittlung, sondern auch die spätere Beurkundung und Grundbucheintragung. Sie signalisieren potenziellen Käufern zudem, dass der Verkauf professionell vorbereitet ist.

Zu den wichtigsten Unterlagen gehören der aktuelle Grundbuchauszug, Liegenschaftspläne, Baupläne, Nachweise über Gebäudeversicherungen und Energieausweise, Rechnungen für grössere Unterhaltsarbeiten sowie Belege für Sanierungen oder Erneuerungen. Je nach Kanton und Objekt können zusätzliche Dokumente wie Wasserversorgungsnachweise, Abwasserentsorgungsbescheinigungen oder Nutzungsplanungsauszüge erforderlich sein. Fragen Sie frühzeitig bei der zuständigen kantonalen Stelle oder Ihrer Urkundsperson an, welche Papiere konkret benötigt werden.

Grundbuchauszug prüfen — Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Grundpfandrechte, Anmerkungen

Der Grundbuchauszug ist das zentrale Dokument für jeden Grundstückverkauf. Er zeigt, wer Eigentümer ist, ob Grundpfandrechte eingetragen sind, welche Dienstbarkeiten oder Grundlasten bestehen und ob Vorkaufsrechte oder Anmerkungen verzeichnet sind. Diese Einträge können den Verkauf erheblich beeinflussen.

Vorkaufsrechte berechtigen Dritte, das Grundstück unter bestimmten Bedingungen vor dem freien Käufer zu erwerben. Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte schränken die Nutzung ein und müssen im Kaufvertrag offengelegt werden. Grundpfandrechte, meist Hypotheken, müssen vor oder bei der Übergabe des Eigentums abgelöst oder von den Käufern übernommen werden. Eine Anmerkung im Grundbuch kann auf ein schwebendes Verfahren hinweisen. Klären Sie diese Punkte vor der ersten Besichtigung, damit später keine Überraschungen entstehen.

Wertermittlung und Preisstrategie

Die Festlegung des Verkaufspreises ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Verkaufsprozess. Sie sollte sich auf vergleichbare, kürzlich verkaufte Objekte in der gleichen Region stützen, ergänzt um die Besonderheiten Ihrer Liegenschaft. Lage, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und Baujahr spielen ebenso eine Rolle wie Marktlage und Nachfrage.

Eine professionelle Wertermittlung analysiert diese Faktoren systematisch. Ein Makler kann dabei helfen, die richtige Preisposition zu finden — nicht zu hoch, um lange Standzeiten zu vermeiden, und nicht zu niedrig, um das Wertpotenzial auszuschöpfen. Ob Sie eine Maklerbewertung, ein Gutachten oder eine eigene Analyse nutzen, hängt von der Objektkomplexität und Ihren Anforderungen ab. Auf maklersearch.ch können Sie Makler in Ihrer Region vergleichen, die eine erste Einschätzung vornehmen.

Makler beauftragen oder privat verkaufen — Mäklervertrag nach Art. 412 ff. OR

Verkäufer können ihr Haus selbst vermarkten oder einen Makler beauftragen. Der Mäklervertrag ist in Art. 412 ff. OR geregelt und untersteht dem einfachen Auftrag (Art. 412 Abs. 2 OR). Der Makler wird gegen ein erfolgsabhängiges Honorar tätig: Das Honorar ist verdient, sobald der Vertrag infolge der Vermittlung oder des Nachweises zustande kommt (Art. 413 Abs. 1 OR).

Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie vor der Unterschrift die Leistungen, die Kanäle, die Laufzeit, eine allfällige Exklusivität, das Honorarmodell und die Kündigungsmöglichkeiten klären. Der Vertrag ist zwar jederzeit widerrufbar (Art. 404 OR), doch ein Widerruf zur Unzeit kann Schadenersatz verursachen. Die Schriftform ist nicht zwingend, aber aus Beweisgründen dringend empfohlen. Wer privat verkauft, spart das Maklerhonorar, muss aber Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen und Vertragsabwicklung selbst übernehmen.

Vermarktung und Besichtigungen

Die Vermarktung beginnt mit der Erstellung von aussagekräftigem Material: professionelle Fotos, Grundrisse, ein realistisches Exposé und gegebenenfalls ein Videorundgang. Die Auswahl der Kanäle richtet sich nach der Zielgruppe. Neben den grossen Immobilienportalen können regionale Netzwerke, eigene Käuferkreise und gezielte Direktansprachen sinnvoll sein.

Besichtigungen sollten gut organisiert werden. Entscheiden Sie, ob Sie offene Besichtigungen, individuelle Termine oder qualifizierte Besichtigungen nach Vorabgespräch anbieten. Bereiten Sie sich auf typische Fragen vor: Energieeffizienz, Heizungsalter, Unterhaltskosten, Baujahr, Zustand von Dach, Fassade und Fenstern, Anschluss an öffentliche Versorgung, sowie allfällige Baubewilligungen für Erweiterungen. Eine transparente Auskunft schafft Vertrauen und reduziert spätere Nachverhandlungen.

Verhandlung und Reservation — was eine Reservationsvereinbarung leisten kann und was nicht

Sobald ein Interessent ernsthaft zusagt, beginnen die Verhandlungen. Dabei geht es nicht nur um den Preis, sondern auch um Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Übernahme von Inventar oder Liegenschaftsreparaturen, sowie um die Regelung von Vorkaufsrechten oder Hypotheken. Notieren Sie alle Vereinbarungen schriftlich, damit keine Missverständnisse entstehen.

Eine Reservationsvereinbarung kann das gegenseitige ernsthafte Interesse festigen und eine kurzfristige Exklusivität schaffen. Sie ist jedoch kein Ersatz für den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag und sichert den Eigentumsübergang noch nicht. Regeln Sie deshalb frühzeitig, welche Rechtsfolgen eine Reservation hat — insbesondere, ob und unter welchen Bedingungen eine Reservationssumme zurückgezahlt wird und wann die definitive Beurkundung erfolgt.

Der Kaufvertrag und die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR)

Der Grundstückkaufvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Das ist in Art. 216 Abs. 1 OR festgelegt. Ein privatschriftlich abgeschlossener Kaufvertrag über ein Grundstück ist nichtig. Die Beurkundung erfolgt durch eine Urkundsperson, deren Zuständigkeit kantonal geregelt ist (Art. 55 Schlusstitel ZGB). In manchen Kantonen ist das Notariat zuständig, in anderen das Grundbuchamt oder freiberufliche Notare. Ohne öffentliche Beurkundung ist der Vertrag rechtsunwirksam.

Vor der Beurkundung prüft die Urkundsperson die Identität der Vertragsparteien, die Berechtigung des Verkäufers, die Grundbuchverhältnisse und die Vereinbarungen. Verkäufer und Käufer müssen die Vertragsinhalte verstehen und frei willigen. Vereinbarungen zu Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe, Grundbuchanmeldung, allfälligen Rücktrittsrechten und Kostenverteilung werden in die Urkunde aufgenommen. Klären Sie im Vorfeld, welche Kosten für die Beurkundung anfallen und wie diese aufgeteilt werden.

Grundbuchanmeldung und Eigentumsübergang (Art. 656, Art. 972 ZGB)

Der Kaufvertrag allein überträgt noch kein Eigentum. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Dazu wird der beurkundete Vertrag beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Die Anmeldung erfolgt in der Regel durch die Käufer, die Verkäufer müssen dabei mitwirken.

Nach Art. 972 ZGB geht die Wirkung des Eigentumsübergangs auf den Zeitpunkt der Einschreibung im Tagebuch zurück. Das bedeutet, dass der rechtmässige Eigentümerwechsel bereits zu dem Zeitpunkt wirksam wird, an dem die Eintragung im Tagebuch erfolgt, auch wenn die tatsächliche Eintragung ins Hauptbuch etwas später erfolgt. Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer geführt. Die genauen Abläufe und Fristen sind kantonal unterschiedlich und hängen auch von der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen ab.

Zahlung, Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll

Die Zahlung des Kaufpreises ist in der Regel an den Beurkundungs- und Grundbuchtermin gekoppelt. Viele Verkäufe werden über ein Notardepot oder ein Treuhandkonto abgewickelt, um beide Seiten zu schützen. Der genaue Zeitpunkt der Zahlung, die Freigabe des Kaufpreises und die Übergabe der Schlüssel werden im Kaufvertrag geregelt.

Bei der Schlüsselübergabe sollten Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellen. Darin werden Zählerstände, der Zustand der Liegenschaft, allfällige Mängel, übernommenes Inventar und vereinbarte Reparaturen festgehalten. Ein solches Protokoll schützt vor späteren Streitigkeiten und dient als Nachweis für den vereinbarten Übergabezustand. Auch die Weitergabe von Unterlagen wie Bedienungsanleitungen, Garantien oder Wartungsverträgen sollte dokumentiert werden.

Nach dem Verkauf: Grundstückgewinnsteuer und Ablösung von Hypotheken

Nach dem Verkauf bleiben zwei zentrale Themen zu klären: die Grundstückgewinnsteuer und die Ablösung bestehender Hypotheken. Die Grundstückgewinnsteuer fällt beim Verkauf an und ist kantonal geregelt. Höhe, Haltedauerrabatte, Verfahren und Zahlungsmodalitäten unterscheiden sich je nach Kanton erheblich. Ohne kantonspezifische Beratung lässt sich keine pauschale Aussage treffen. Konsultieren Sie einen Steuerberater oder die kantonale Steuerbehörde.

Bestehende Hypotheken müssen am Tag der Eigentumsübergabe abgelöst oder von den Käufern übernommen werden. Die Ablösung ist frühzeitig mit der Bank zu koordinieren, da Kündigungsfristen und Ablösungsmodalitäten vertraglich geregelt sind. Auch hier gilt: Die genauen Regelungen können von Kanton zu Kanton und von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Planen Sie diese Schritte rechtzeitig ein, damit der Verkauf reibungslos abgeschlossen werden kann.

Unterlagen für den Verkauf

Aktueller Grundbuchauszug
Liegenschafts- und Baupläne
Energieausweis und Nachweise zur Gebäudeversicherung
Rechnungen und Belege für Unterhalt, Sanierungen und Erneuerungen
Nachweise zu Wasserversorgung, Abwasser und weiteren Anschlüssen
Bewilligungen für Erweiterungen, Umbauten oder Anbauten
Kontakt zur zuständigen Urkundsperson für die öffentliche Beurkundung
Aktuelle Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Öl
Unterlagen zu bestehenden Hypotheken und deren Ablösungsbedingungen
Bedienungsanleitungen, Garantien und Wartungsverträge für die Übergabe

Häufige Fehler beim Hausverkauf

Den Verkaufspreis ohne Vergleichsobjekte festlegen: Ein realistischer Preis braucht Marktbelege.
Grundbuchlasten übersehen: Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und Hypotheken können den Verkauf verzögern.
Eine mündliche Absprache als verbindlich betrachten: Grundstückverkäufe erfordern die öffentliche Beurkundung.
Hypothekenablösung zu spät planen: Bankfristen und Kündigungsregelungen können den Terminplan beeinflussen.
Kein Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände und Zustand sollten schriftlich dokumentiert werden.
Grundstückgewinnsteuer unterschätzen: Die kantonalen Regelungen variieren stark und sollten früh geprüft werden.

Fazit

Der Verkauf eines Hauses folgt einem klaren Ablauf, der von der Vorbereitung über die Wertermittlung, Vermarktung, Verhandlung, Beurkundung und Grundbucheintragung bis zur Schlüsselübergabe reicht. Jeder dieser Schritte hat rechtliche oder steuerliche Bedeutung, die je nach Kanton unterschiedlich ausgestaltet sein kann. Wer frühzeitig die Unterlagen zusammenstellt, den Grundbuchauszug prüft und die kantonalen Besonderheiten berücksichtigt, vermeidet unnötige Verzögerungen.

Für den rechtlich und steuerlich sicheren Abschluss ist die Beratung durch Fachpersonen unverzichtbar. Eine Urkundsperson begleitet die Beurkundung, ein Steuerberater klärt die Grundstückgewinnsteuer, und ein erfahrener Makler kann die Vermarktung und Verhandlung professionell unterstützen. Auf maklersearch.ch finden Sie Makler in Ihrer Region, die Sie bei diesem Prozess begleiten.

Quellen

Obligationenrecht, Art. 216 (Form des Grundstückkaufs)Fedlex, Bundeskanzlei · Abruf am 25. August 2026
Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Art. 656 und Art. 972 (Grundbuch und Eigentumserwerb)Fedlex, Bundeskanzlei · Abruf am 25. August 2026
Wohnen – Immobilien kaufen und verkaufench.ch – Behördenportal von Bund und Kantonen · Abruf am 25. August 2026

Hinweis

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Zuständigkeit für die öffentliche Beurkundung und die Grundstückgewinnsteuer sind kantonal geregelt und unterscheiden sich erheblich.

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