Schweizer Immobilienmarkt 2026
Dieser Beitrag ist eine Bestandsaufnahme, keine Prognose. Er fasst die offiziellen Kennzahlen zusammen, die für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt bis August 2026 vorliegen. Alle Zahlen stammen von Bundesstellen und beziehen sich auf feste Bezugsperioden sowie Publikationsdaten. Wer die Lage einordnen will, muss genau wissen, was gemessen wurde und was nicht.
Wir gehen den Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) des Bundesamts für Statistik (BFS) für das 1. und 2. Quartal 2026 durch, erklären die Methodik und zeigen, warum Transaktionspreise, Angebotspreise und Angebotsmieten nicht dasselbe sind. Zusätzlich betrachten wir den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) per 1. Juni 2026 und erklären, warum dieser Zinssatz nur bedingt etwas über die aktuelle Zinslage aussagt.
Was dieser Beitrag ist — und was er nicht ist
Dieser Artikel beschreibt den Stand des Markts anhand publizierter Daten. Er enthält keine Vermutungen über die künftige Entwicklung, keine Trendextrapolationen und keine Empfehlungen. Jede Kennzahl ist mit Bezugsperiode, Quelle und Publikationsdatum versehen, damit Leserinnen und Leser die Aussagen selbst nachprüfen können.
Die verwendeten Quellen sind das Bundesamt für Statistik (BFS) für den IMPI und das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) für den hypothekarischen Referenzzinssatz. Beide Stellen veröffentlichen ihre Daten mit festen Methoden und nach einem wiederkehrenden Rhythmus. Wer aktuellere Werte benötigt, findet diese direkt auf deren Webseiten.
Transaktionspreise für Wohneigentum: der IMPI im 1. und 2. Quartal 2026
Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) lag im 2. Quartal 2026 bei 127,7 Punkten, bezogen auf die Basis 4. Quartal 2019 = 100. Gegenüber dem Vorquartal stieg der Index um 0,7 %. Diese Zahlen wurden vom BFS am 30. Juli 2026 publiziert. Im 1. Quartal 2026 hatte der IMPI 126,8 Punkte erreicht, was gegenüber dem Vorquartal ein Plus von 1,5 % und gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von 4,7 % bedeutet. Diese Werte veröffentlichte das BFS am 30. April 2026.
Der Index misst also eine weiterhin steigende Preisentwicklung, allerdings mit unterschiedlicher Dynamik je Quartal. Während das 1. Quartal 2026 sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch gegenüber dem Vorjahr deutlich zulegte, fiel das Wachstum im 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal schwächer aus. Es handelt sich dabei um Landesdurchschnitte, die regionale Unterschiede überdecken können.
Wie der IMPI gemessen wird und warum das zählt
Der IMPI misst effektive Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Das bedeutet: Er basiert auf tatsächlich bezahlten Kaufpreisen, nicht auf Angebotspreisen aus Inseraten oder auf Schätzungen. Die Daten stammen aus rund 7'000 Immobilienkäufen pro Quartal aus allen Regionen der Schweiz und werden von den grössten Hypothekarinstituten geliefert.
Seit dem 3. Quartal 2020 publiziert das BFS den Index quartalsweise, jeweils rund 45 Tage nach Quartalsende. Die Preisunterschiede werden über ein hedonisches Modell qualitätsbereinigt, damit nicht unterschiedliche Objektqualitäten oder Lageeigenschaften die Entwicklung verfälschen. Zusätzlich liefert der Index Aufschlüsselungen nach fünf Gemeindetypen. Diese Methodik ist entscheidend für die richtige Einordnung: Der Index zeigt, was tatsächlich gehandelt wurde, nicht was auf dem Markt ausgeschrieben steht.
Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung: unterschiedliche Entwicklung
Im 1. Quartal 2026 stiegen Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 1,1 %, Eigentumswohnungen um 1,8 %. Im 2. Quartal 2026 entwickelten sich die beiden Segmente unterschiedlich: Während der Gesamtindex um 0,7 % zulegte, gaben Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 0,4 % nach. Diese Gegenbewegung zeigt, dass sich die Teilmärkte nicht immer gleich verhalten.
Diese Differenzierung ist wichtig, weil eine pauschale Aussage über «den Immobilienmarkt» verschiedene Segmente zusammenwirft. Wer ein Einfamilienhaus bewertet, sollte nicht einfach den Gesamtindex heranziehen, sondern die Segmententwicklung beachten. Gleiches gilt für Eigentumswohnungen, die im 1. Quartal 2026 stärker zugelegt hatten als Einfamilienhäuser.
Regionale Unterschiede nach Gemeindetyp
Der IMPI für das 1. Quartal 2026 zeigt, dass die Entwicklung stark vom Gemeindetyp abhängt. In städtischen Gemeinden einer grossen Agglomeration stiegen die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,1 %. In städtischen Gemeinden einer kleinen Agglomeration oder ausserhalb einer Agglomeration blieben die Preise stabil. Diese Zahlen stammen aus der Aufschlüsselung nach Gemeindetypen, die der BFS zusammen mit dem Index publiziert hat.
Diese Spannweite macht deutlich, dass der nationale Index keine einzelne Gemeinde abbildet. Ein Grundstück in einer städtischen Agglomerationsgemeinde kann eine andere Preisentwicklung aufweisen als ein vergleichbares Objekt in einer ländlichen Gemeinde. Für Bewertungen und Kaufentscheidungen ist die regionale Lage mindestens so wichtig wie der nationale Durchschnitt.
Nominal ist nicht real: die Teuerung mitdenken
Der IMPI ist ein nominaler Preisindex. Er zeigt, wie sich die Transaktionspreise in Schweizer Franken entwickelt haben. Er ist nicht inflationsbereinigt und sagt deshalb nichts über die reale Wertentwicklung aus. Wer die Kaufkraft berücksichtigen will, muss die Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise gegenrechnen.
Ein nominaler Preisanstieg von beispielsweise 4,7 % im 1. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet nicht automatisch eine reale Wertsteigerung um denselben Betrag. Sobald die Teuerung eingerechnet wird, verändert sich das Bild. Diese Unterscheidung ist besonders wichtig, wenn Preisentwicklungen über mehrere Jahre verglichen werden sollen.
Der Mietmarkt: hypothekarischer Referenzzinssatz per Juni 2026
Der hypothekarische Referenzzinssatz, der für die Anpassung von Mietzinsen in laufenden Mietverhältnissen massgebend ist, beträgt per 1. Juni 2026 1,25 %. Er wurde am 1. Juni 2026 vom BWO publiziert und ist seit dem 2. Juni 2026 gültig. Dieser Wert ist unverändert gegenüber dem vorherigen Stand, denn der Referenzzinssatz lag bereits seit dem 2. September 2025 bei 1,25 %.
Der zugrundeliegende volumengewichtete Durchschnittszinssatz per Stichtag 31. März 2026 betrug 1,31 %, nach zuvor 1,32 %. Laut Regelung bleibt der Referenzzinssatz auf dem aktuellen Niveau, bis der Durchschnittszinssatz unter 1,13 % sinkt oder über 1,37 % steigt. Rechtsgrundlage sind Artikel 12a und Artikel 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Für Mietzinsanpassungen im laufenden Verhältnis ist dieser Referenzzinssatz massgebend, nicht der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank.
Warum der Referenzzinssatz verzögert reagiert
Der hypothekarische Referenzzinssatz basiert auf dem volumengewichteten Durchschnitt aller bestehenden Hypotheken. In diesem Durchschnitt enthalten sind viele langlaufende Festhypotheken, die zu früheren, oft niedrigeren Zinsen abgeschlossen wurden. Deshalb reagiert der Referenzzinssatz nur verzögert auf aktuelle Zinsänderungen am Markt.
Die Veröffentlichungstermine im Jahr 2026 sind der 2. März, der 1. Juni, der 1. September und der 1. Dezember. Der Stichtag für die Berechnung des zugrundeliegenden Durchschnittszinssatzes liegt vor der Publikation. Der Referenzzinssatz dient damit als rückwärtsgewichtete Grösse für Mietverhältnisse, nicht als aktueller Indikator für die Hypothekarzinsen bei Neukrediten.
Welche Zahlen oft verwechselt werden
Transaktionspreise, Angebotspreise und Angebotsmieten sind drei verschiedene Grössen. Der IMPI erfasst nur Transaktionspreise. Angebotsmieten, die aus Inseratsauswertungen stammen, werden von privaten Anbietern publiziert und sind nicht Bestandteil der offiziellen Indexrechnung des BFS. Ebenso sind ausgeschriebene Angebotspreise keine Kaufpreise, solange kein Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Ein weiterer häufiger Fehler ist die Verwechslung von Kauf- und Mietmarkt. Der hypothekarische Referenzzinssatz betrifft bestehende Mietverhältnisse, nicht Kaufpreise. Wer Kaufpreise mit dem Referenzzinssatz erklären will, mischt zwei getrennte Märkte. Auch der Leitzins der Nationalbank ist nicht dasselbe wie der Referenzzinssatz: Er ist für Mietzinsanpassungen nicht direkt massgebend.
Wo Sie die Originaldaten selbst nachschlagen
Die vollständigen Daten zum IMPI, einschliesslich der Aufschlüsselungen nach Quartal, Objekttyp und Gemeindetyp, veröffentlicht das BFS auf seiner Seite zu Immobilienpreisen. Der hypothekarische Referenzzinssatz einschliesslich der Durchschnittszinssätze und der nächsten Publikationstermine wird vom BWO auf der eigenen Referenzzinssatz-Seite bereitgestellt. Die Rechtsgrundlage findet sich in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen auf Fedlex.
Wer diese Originalquellen konsultiert, kann die hier genannten Zahlen unabhängig nachvollziehen und aktualisieren. Auf maklersearch.ch finden Sie zudem Fachleute, die Sie bei der Einordnung lokaler Marktdaten und bei der Bewertung einzelner Objekte unterstützen können.
Marktzahlen richtig lesen
- Bezugsperiode und Publikationsdatum der Kennzahl notieren.
- Quelle prüfen: BFS für IMPI, BWO für Referenzzinssatz.
- Transaktionspreise, Angebotspreise und Angebotsmieten unterscheiden.
- Segment beachten: Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung.
- Gemeindetyp berücksichtigen, statt nur den Landesindex zu lesen.
- Nominalen Index nicht mit realer Kaufkraftentwicklung verwechseln.
- Referenzzinssatz als Mietmarkt-Grösse einordnen, nicht als Kaufpreis-Indikator.
Häufige Fehlschlüsse
- Angebotspreise aus Inseraten mit dem IMPI gleichsetzen.
- Den Landesindex als regionale Preisentwicklung für eine einzelne Gemeinde lesen.
- Eine nominale Preissteigerung als reale Wertsteigerung interpretieren.
- Den Referenzzinssatz mit dem aktuellen Leitzins der Nationalbank verwechseln.
- Vergangenheitsdaten als Prognose für die künftige Entwicklung nutzen.
Fazit
Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im 1. und 2. Quartal 2026 anhand des BFS-IMPI mit steigenden Transaktionspreisen auf nationaler Ebene, allerdings mit unterschiedlicher Dynamik je Quartal und Segment. Der hypothekarische Referenzzinssatz blieb per 1. Juni 2026 bei 1,25 % und wirkt damit auf bestehende Mietverhältnisse weiterhin stabilisierend. Beide Kennzahlen haben klar definierte Messmethoden und Einschränkungen, die beim Lesen beachtet werden müssen.
Dieser Beitrag ist eine Momentaufnahme auf Basis der veröffentlichten Daten bis August 2026. Er ersetzt keine individuelle Beratung und liefert keine Prognose. Für aktuelle Werte, regionale Details und persönliche Entscheidungen sollten die Originalquellen der Bundesstellen sowie qualifizierte Fachleute herangezogen werden.
Quellen
- Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex (IMPI), 2. Quartal 2026Bundesamt für Statistik BFS · Abruf am 25. August 2026
- Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen, Stand 1. Juni 2026Bundesamt für Wohnungswesen BWO · Abruf am 25. August 2026
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), Art. 12a und 13Fedlex, Bundeskanzlei · Abruf am 25. August 2026
Hinweis
Dieser Beitrag ist eine datierte Bestandsaufnahme, keine Prognose. Die genannten Kennzahlen beziehen sich auf die angegebenen Bezugsperioden und Publikationsdaten. Aktuellere Werte finden Sie direkt bei den genannten Bundesstellen.
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